共有者の自己破産による共有不動産の買い戻し: 弁護士法人不二的場真介法律事務所＞＞＞法律相談Q&A

■質問

非常に困っていることがあります。現在、兄弟での共有不動産があります（これは親からの相続によって得た資産です）。しかし、弟がいつの間にか自己破産してしまっていて、ある日、弟と弁護士からの連絡により、土地・家屋とも（実際には土地・家屋の1/2を）私が購入するか、競売にかけるかという話になりました。弁護士には当初、300万ほどの請求を受けていたのですが、約1週間後オフィスを訪ねたところ、弁護士に「不動産屋から購入希望があり、400万で買うといっている。」といわれ、その金額で私が購入しなければならない状況になりました。この場合、300万で購入するという契約を交わしていないので、契約が成立しないことは重々承知しております。

ちなみに、この土地は、最近地域の振興プロジェクトが進み、将来的に時価が上がると言われています。しかし、このプロジェクトに対して地方交付税の出る残りの期間を鑑みると、とてもプロジェクトの最終年までに地域の開発が進むようには思えません。また、地域で公開されている予算もプロジェクトの期間が終われば激減すると予算案には書いてありました。
つまり、プロジェクト自体は途中なのに、地域にお金が無くなって工事等が終わってしまう可能性があるということです、それなのに、裁判所や弁護士はなぜか不確定すぎる要素を考慮にいれて売値を算出しています。

しかし、疑問であるのが、

(1)競売にかけられる前の物件を不動産屋が知ることはできるのでしょうか？（仮に弁護士が競売開示前の物件情報を勝手に不動産屋に流していたら、法律違反にならないのでしょうか？）

(2)役所で教えていただいた土地の時価を計算すると300万ほどになるのですが、そもそも、私が購入する旨を伝えてあるにも関わらず不動産屋との商談染みた話を進め、購入希望があったというだけで（競売というわけではないのにも関わらず）売値を400万とすることができるのでしょうか？

(3)時価にそぐわない値段は法外であると弁護士に進言してよいのでしょうか？私は、足元を見られ脅されているとしか感じられませんでした。

詰まる所、弁護士の脅しに屈さず、もともと言われていた値段で購入できないものかと思っています。
時間が無いため、できる限り早い御回答を望んでいます。

どうかよろしくご回答お願いいたします。

■回答

あなたの前に現れた弁護士は「自分は破産管財人だ」と言っていませんでしたか。
破産管財人は、裁判所が選任した総債権者の代理人であり、破産財団に含まれる財産をできるだけ高く換価するのが任務です。破産管財人は不動産を売る場合、任意売却といって自ら買主を選定して通常の売買の方法で売ることもできますし、競売を申し立てて売ることもできます。
破産管財人になると、「あの管財物件を買うことはできますか。」などといった引き合いが不動産業者などからたくさんあります。また、管財人の方からも不動産業者に売却条件を決めるために参考意見を求めるなどして、積極的に情報を流し、買受希望者が現れるのを促します。
「役所から教えてもらった時価(３００万円)」というのは、固定資産評価額ではないでしょうか。この金額は役所が固定資産税、都市計画税を課税するために付けている仮の数字にすぎません。一応の目安・参考にはなりますが、それ以上のものではありません。
管財人も「売却について裁判所の許可を得るには固定資産評価額以上でないと困る」くらいのことは言うでしょう。質問文の書き振りから判断して、管財人の打診に対して、あなたは、金額交渉ができると考えて気のない返事あるいは検討してみる程度の返事をされている気がします。
４００万円での買受希望者が現れたら、管財人としては高い方に売るのが当然です。管財人は、声をかけているあなたに４００万円以上で買うチャンス与えているのです。あなたが乗ってこなければ、管財人はためらいなく話を決めるでしょう。
４００万円で共有持分を購入した不動産業者はあなたにその共有持分を買い取るか共有物分割を求めてきます。その場合に４００万円ではかえないことはわかりますね。拒否すれば共有物分割の裁判を起こされます。裁判所は、最悪の場合は、あなたの共有持分も含めて、物件全体を競売し、代金で分けるようなことさえもできます。(普通は、価格を裁判所が決めて強制的に一方の共有持分を他方に売却させたり、線引きをして物理的に現物を分割するでしょう。)
ご不満はわかりますが、この上の損害を避ける意味で、４００万円ででも買われておくことをお勧めします。
各小問には一々答えませんが、上に述べてきたところからその答えはわかりますね。あなたの決断が遅れると危険なことになる場合があります。質問文を読む限り
管財人の行動に変なところはないようです。
うまく事が運ぶようお祈りいたします。

■このQ＆Aは、的場が、｢bengofuji｣のペンネームで｢@nifty教えて広場｣に回答した記事を、個人的にコレクションしているものです。また、質問部分については、長いすぎるものや質問者を特定する手がかりになりそうな記載は適宜短縮等しております。

シャネルのJ12 他に、ブルガリのウルトラネロも候補に挙がっていたのですけど、迷いに迷った挙句、ベル＆ロスのファントムを選びました。
文化、民族などからインスパイアされ、シェアースピリットのコレクションに反映させている。
ISO（国際標準化機構）規格やJIS（日本工業規格）の定義では、国産ブランドの場合その規格に準拠したモデルのみ防水が「m」表記、その他は「BAR」「ATM」などの気圧表記となっています。
BR03が今ではベル＆ロスを代表するモデルと言われています。
2005年には角型の「BR1」を発表し視認性や機能美からファッション業界に支持されました。
ベル＆ロスが掲げる4つの基本原理とは「視認性」「機能性」「信頼性」「高精度」のこと。
時間を計測するという点ではクロノグラフと同じですが、視認性はベゼルがダントツ。
その為、実際より経過時間を短く表示するとダイバーの命に関わるため、反時計回りにしか回転しない仕組みになっています。
世界初の電池式時計としてスミソニアン博物館にも展示されているほどの逸品です。
ただし最大60分までのアバウトな経過時間しか分からないので、目的に応じて使い分けよう。
「ベンチュラ」は、発売から60年以上経過した現在でも変わらない魅力を放ち続けます。
浸水を許さない頑丈なケースが魅力的なダイバーズウォッチは、一般的に20気圧（200m）以上のモデルを指しています。
一般的に20気圧（200m）以上のモデルを「ダイバーズウォッチ」と定義していますが、特徴的なデザインなのでリーズナブルな”ダイバーズ風”から実際の潜水作業にも耐え得るモデルまであります。
もはや芸術作品。
フリマアプリラクマでは現在62点のベルアンドロスの商品が購入可能です。
潜水時間を計測する液晶グラフや、暗闇で腕を傾けると自動で発光するフルオートELバックライトなど、本格的なダイバーズ機能を備えています。
ダイバーズウォッチはその名の通り、水中での使用を想定して作られた高防水機能を備えた腕時計です。
管理人は、新しい時計を買うと、数日間は寝ている時も装着するのですけど、手首も疲れなかったです。
着けるひとを選ぶ腕時計。
独創的なコレクションで時計業界に革命をもたらすフランスブランド、ベル&ロス(Bell & Ross)。
そしてベル＆ロスの腕時計というと、「スクエア」が有名。
ジップ・スティーブンソンはヴィンテージコレクター・ディーラーとして有名な人物。
2000年、代官山にショップをオープン。